전세 계약서 작성법: 안전한 전세 거래를 위한 완벽 가이드

전세 계약서 작성법부터 특약 사항, 확정일자까지. 안전한 전세 거래를 위한 필수 체크리스트와 작성 요령을 한눈에 정리한 가이드입니다.

전세 계약서

전세 계약 전 확인해야 할 사항들

전세 계약은 단순한 종이 한 장이 아닌, 수천만 원에서 많게는 수억 원의 돈이 걸린 법적 계약입니다. 전세 계약서 작성에 앞서 반드시 점검해야 할 항목들이 존재합니다. 이 과정을 간과하면 깡통전세, 보증금 미반환 등의 심각한 문제로 이어질 수 있습니다.

먼저, 주변 전세 시세와 전세가율을 파악하세요. 예를 들어 매매가 5억 원의 아파트 전세가가 4.5억 원이라면 전세가율이 90%입니다. 이는 깡통전세 위험 신호입니다. 전세가율이 70~80% 미만인 주택이 상대적으로 안전합니다.

다음으로 등기부등본은 반드시 열람하세요. 열람은 온라인 등기소(www.iros.go.kr)에서 가능하며, 소유자가 실제 임대인인지, 근저당이나 가압류 등의 권리가 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다. 근저당 설정이 보증금보다 많다면 큰 위험입니다.

또한 건축물대장을 통해 해당 주택이 불법 건축물인지 확인하는 것이 중요합니다. 불법 증축된 다세대 주택의 경우 전입신고 및 확정일자 효력이 제한될 수 있기 때문입니다.

더불어 임대인의 국세 체납 내역도 점검해야 합니다. 보증금 1,000만 원 초과 시에는 임대인의 동의 없이도 국세청에 신청해 확인 가능합니다. 선순위 임차인이 있는 경우, 선순위 보증금이 얼마인지 확인하는 것도 필수입니다.

마지막으로 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인하세요. HUG, SGI 서울보증 등에서 제공하며, 보증보험에 가입되면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 대신 보상받을 수 있습니다.

표준 전세 계약서 작성 요령

계약서 작성은 전세 거래에서 가장 중요한 절차입니다. 작성할 때는 정부에서 제공하는 표준 임대차계약서 양식을 사용하는 것이 가장 안전합니다. 계약서에는 다음과 같은 정보가 반드시 포함되어야 합니다.

  1. 당사자 정보: 임대인과 임차인의 실명을 포함하여 주소와 주민등록번호가 정확히 기재되어야 합니다. 대리인이 계약에 참여하는 경우 위임장과 인감증명서를 첨부하고 인감 날인을 받아야 법적 효력이 있습니다.
  2. 임대 목적물 명확화: 예를 들어 "서울시 강남구 역삼동 123-4, ○○아파트 101동 202호"와 같이 동·호수까지 명확히 작성해야 하며, 전용면적도 함께 기재해야 합니다.
  3. 계약 기간과 금액: 전세 시작일과 종료일, 보증금 금액, 계약금·중도금·잔금 납부일과 금액을 명확히 구분하여 적어야 합니다.
  4. 특약 사항: 전대금지 조항, 수리 의무, 중도해지 시 손해배상 기준, 월세 전환 시 기준 등 필요한 조항을 구체적으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
  5. 계약서 정리 방법: 계약서 빈칸은 반드시 "/" 또는 "X" 표시로 처리하고, 정정 시 정정란에 날인과 함께 수정합니다. 모든 페이지 하단에는 양 당사자의 간인을 날인합니다.

전세 계약 후 절차 및 주의사항

계약서를 작성했다고 끝이 아닙니다. 계약 후 보증금을 안전하게 지키기 위한 후속 조치가 매우 중요합니다.

가장 먼저 등기사항증명서를 다시 한번 열람하여, 계약 후 임대인이 근저당을 추가로 설정하지 않았는지 확인하세요. 보증금 납부 직전에 이 작업을 하면 위험을 최소화할 수 있습니다.

보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 입금하고, 입금증이나 계좌 이체 내역을 보관하세요. 임대인 명의가 아닌 계좌로 입금하거나 현금 거래 시 나중에 법적 문제가 생길 수 있습니다.

다음은 임대차 계약 신고입니다. 2021년 6월부터 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 넘는 경우, 계약 체결일로부터 30일 이내에 반드시 임대차 신고를 해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

또한, 전입신고와 확정일자를 반드시 함께 받아야 합니다. 전입신고를 한 다음, 동 주민센터에서 계약서를 제출하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 이 확정일자는 임차인의 보증금 반환 우선순위를 정하는 데 필수입니다.

전세보증보험 가입으로 리스크 최소화

전세보증보험은 보증금 미반환 상황에서 임차인을 보호하는 강력한 장치입니다. HUG(주택도시보증공사), 한국주택금융공사, SGI 서울보증 등에서 운영하고 있으며, 가입 요건이 조금씩 다르므로 사전에 상담이 필요합니다.

가입 대상은 대부분의 임차인이 가능하나, 주택이 불법 건축물이거나 임대인의 신용 상태에 따라 거절될 수 있습니다. 보험료는 보증금의 약 0.1%~0.2% 수준이며, 분쟁이 발생해도 보증기관에서 임대인을 대신해 보증금을 돌려줍니다.

전세 계약서 작성 전후 체크리스트 요약

구분주요 항목설명
계약 전 전세가율, 등기부등본, 체납세금 보증금 안전 여부 판단
계약 시 계약 기간, 목적물 표시, 특약 사항 법적 효력 있는 계약서 작성
잔금 시 등기부 재확인, 임대인 계좌로 입금 위험 차단
계약 후 전입신고, 확정일자, 보증보험 가입 대항력·우선변제권 확보
 

결론: 꼼꼼한 확인과 작성이 내 보증금을 지키는 첫걸음

전세 계약은 단 한 줄의 실수로도 수천만 원의 피해가 발생할 수 있는 민감한 절차입니다. 본문에서 다룬 항목들을 하나하나 체크하면서 진행하면 대부분의 위험은 예방할 수 있습니다. 특히 확정일자와 전세보증보험은 보증금 반환을 위한 핵심 장치입니다.

아무리 가까운 사이여도 계약은 철저하게 서류로, 법적 근거에 따라 진행해야 합니다. 이 가이드를 바탕으로, 여러분의 전세 계약이 안전하게 마무리되기를 바랍니다. 문제가 발생했다면 즉시 법률 상담을 받는 것도 중요합니다.

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